הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את מדד יולי, והוא מציג נתון מטריד במיוחד: מחירי השכירות עלו בקצב השנתי הגבוה ביותר מאז 2016. אחרי שנים שבהן תשומת הלב הציבורית הופנתה בעיקר למחירי רכישת הדירות, נראה שכעת השוק שובר שיאים דווקא בצד של השוכרים.
עליית השכירות אינה תוצאה של חודש חריג או עיוות נקודתי במדד - אלא חלק ממגמה מתמשכת. השילוב בין מחסור בדירות חדשות, האטה בקצב הבנייה, עיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית, והגירה חיובית לאזורים המרכזיים, מייצר לחץ מתמשך כלפי מעלה. זהו מצב שבו אפילו הריבית הגבוהה, שמצננת את שוק הרכישות, אינה עוצרת את שוק השכירות - להפך, היא אף מחזקת אותו. יותר משפחות שדחו את רכישת הדירה נאלצות להישאר בשוק השכירות, ובכך מגבירות את הביקוש.
כאחד שמלווה זוגות צעירים וסטודנטים, אני רואה מקרוב את הקושי. רבים מהם מוצאים את עצמם במציאות בלתי אפשרית: מצד אחד, משכנתה הפכה לנטל כמעט בלתי מושג בגלל הריבית הגבוהה והמחירים שעדיין לא ירדו מספיק, מצד שני, השכירות זינקה לרמות שפוגעות קשות ביכולת לחסוך. התוצאה היא מעגל שמקשה על דור שלם להתקדם כלכלית - והפערים מול מי שכבר מחזיק נכסים רק הולכים ומתרחבים.
מהצד של המשקיע, הנתונים הללו מחדדים תמונה מורכבת. מצד אחד, בעלי דירות להשקעה נהנים מעליות מחירי השכירות, שמגדילות את התשואה השוטפת על הנכס. מצד שני, המצב הזה גם מסוכן - משום שהוא עלול להביא להידוק רגולציה מצד המדינה, בין אם דרך פיקוח על מחירי שכירות ובין אם באמצעות תמריצים אגרסיביים לשוכרים. מעבר לכך, ככל שהפער בין שכירות לרכישה מתרחב, גדל גם הסיכון לירידה בביקוש לדירות יוקרה או נכסים בפריפריה.
בכל פעם שאני מנתח את הנתונים, אני משווה אותם לתקופות עבר. העלייה הנוכחית בשכירות מזכירה מאוד את גל ההתייקרויות של 2010-2012, אך עם הבדל מהותי: אז גם הריביות היו נמוכות והזרימו דלק לשוק המשכנתאות. היום, עם ריבית גבוהה, התלות בשוק השכירות רק מתעצמת. זהו שילוב חריג שמחייב אותנו להבין שהשוק נמצא בשיווי משקל חדש, ולא מדובר רק ב"זמזום" רגעי.
השאלה הגדולה היא מה יקרה בשנתיים הקרובות. אם הריבית תתחיל לרדת בהדרגה, נראה חזרה מסוימת לרכישות דירות - מה שעשוי להוריד לחץ מהשוק השכירויות. מצד שני, אם קצב התחלות הבנייה לא יעלה בצורה חדה, הלחץ המבני בשוק יישאר איתנו עוד שנים.
כאדם שמשקיע גם בשוק ההון וגם בנדל"ן, אני מסתכל על הנתונים האלו כעל קריאת השכמה. השקעה בדירה להשקעה אולי נראית אטרקטיבית היום בזכות השכירות הגבוהה, אבל חשוב להבין שזה לא משחק חד צדדי. לצד ההכנסות, יש גם סיכוני רגולציה, עלויות תחזוקה, ומגמות מאקרו שעלולות לשנות את התמונה. זו בדיוק הסיבה שאני מאמין בתיק השקעות מגוון - כזה שמשלב נדל"ן עם מניות ושוק ההון, כדי לא להיות תלוי כולו בשוק אחד.
אם גם אתה מרגיש את הלחץ משוק הדיור - בין אם כשוכר או כמשקיע - זה הזמן לבנות אסטרטגיה חכמה שמותאמת למצב החדש. אני מזמין אותך לפנות אליי ולבנות יחד תוכנית שתיתן לך יתרון אמיתי מול האתגרים בשוק.
