בזמן שמספר העסקאות בשוק הנדל"ן נמצא בירידה חדה, מחירי הדירות בישראל מסרבים לרדת באותה העוצמה. זהו אחד הפרדוקסים הכלכליים הבולטים של השנים האחרונות: פחות עסקאות, פחות ביקוש, עלייה בתשואות האג"ח שמייקרות את המשכנתאות - ועדיין, המחירים בשטח בקושי זזים. אז למה זה קורה?
נתוני רשות המסים ומאגרי הבנקאות מצביעים על כך שמספר העסקאות בדירות חדשות ודירות יד שנייה נמצא בשפל. בפריפריה, בערים כמו דימונה, עפולה, חריש או קריית גת, אפשר לראות ירידות מחירים ממוקדות - אך ברוב אזורי הביקוש, ובמיוחד בגוש דן, שוק המכירות פשוט נעצר מבלי שתהיה ירידת מחירים חדה.
הקבלנים, מצדם, לא ממהרים להוריד מחירים. למרות שההיצע גדל וחלק מהפרויקטים נמכרים באיטיות, הם מעדיפים להמתין, לדחות בנייה או להשתמש בהטבות נקודתיות במקום להוזיל בפועל את המחיר הסופי לקונה.
הסיבה המרכזית לכך היא פסיכולוגית וכלכלית כאחד: הקבלנים זוכרים תקופות שבהן ירידות מחירים חזקות גררו קריסות בשוק האשראי, עצירה של פרויקטים, ופגיעה במוניטין. הם גם פועלים בסביבה שבה הקרקעות נרכשו במחירים גבוהים מאוד, והמימון יקר - לכן אין להם יכולת תמרון אמיתית במחיר הסופי. בנוסף, קבלנים חוששים מיצירת "תקדים" שיכול להזיק להם גם בפרויקטים אחרים.
מצד הביקוש - ירידה ברכישות היא תוצאה ישירה של עליית ריביות, קשיי מימון, חוסר ודאות כלכלית ומצב ביטחוני לא יציב. אך מצד ההיצע, אין שטף חדש של דירות שיכולות ללחוץ את המחיר כלפי מטה. בנייה חדשה יורדת, היתרי בנייה מתעכבים, והמערכת הבירוקרטית כולה מדשדשת. כך נוצר מצב שבו גם כשאין הרבה קונים - אין מספיק מוכרים שמוכנים "לחתוך" במחיר באמת.
אחת הסיבות שבגללן אנחנו לא רואים ירידות מחירים חדות, טמונה בפער בין שווי הדירה לריבית בשוק. ריבית גבוהה מייקרת מאוד את עלות ההחזקה של דירה ממונפת. קונים פוטנציאליים רבים פשוט יוצאים מהשוק - אבל בעלי הדירות, שמחזיקים נכס בלי הלוואה גדולה או כאלה שהמשכנתא שלהם נלקחה בריבית קבועה, לא ממהרים למכור בהפסד. זה גורם לקיפאון - לא לנפילה.
משקיעים יצאו מהשוק בקצב מהיר יחסית, בעיקר בגלל עלויות מימון גבוהות, מיסוי לא ידידותי וחוסר כדאיות כלכלית. אבל המשקיעים שהחזיקו דירות להשכרה לא מוכרים אותן - הם פשוט מעבירים את נטל העלות לשוכרים. וזה מחזיר אותנו למגמה שמורגשת חזק בשטח: שוק השכירות ממשיך לעלות בקצב גבוה, בלי שום הפוגה, מה שמונע לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות.
שוק הנדל"ן בישראל נכנס לתקופה של קיפאון עמוק, אבל זה לא מספיק בשביל לייצר קריסת מחירים. התנאים לכך - למשל גל פשיטות רגל של קבלנים, עלייה דרמטית באבטלה, או קריסה בהיקפי מימון - עדיין לא קיימים. מצד שני, התשואות על דירות ירדו, שוק השכירות רותח, ובנק ישראל מאותת שהוא לא ימהר להוריד את הריבית - כך שהלחץ עוד עלול להצטבר.
מי שמתכנן לרכוש דירה למגורים - ייתכן שיחכה לשווא לירידת מחירים חדה. מצד שני, מי שרוצה להשקיע - חייב לקחת בחשבון את הסיכון שבקיפאון ממושך, לצד האפשרות לשחיקה איטית וריאלית במחירים, בפרט בפריפריה.
אם אתם רוצים להבין טוב יותר את שוק הנדל"ן, לתכנן מהלך רכישה או להשקיע באופן מושכל - אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר לייעוץ פיננסי אישי.
אני עוזר לכם להסתכל על התמונה המלאה - ולקבל החלטות חכמות עם ביטחון.
