שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך להציג סימני האטה. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע, בחודשים מאי-יולי 2025 נמכרו כ-21,640 דירות חדשות - ירידה של כ-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בהמשך ישיר למגמה שהחלה כבר בתחילת השנה, עם ירידה ממוצעת של כ-3% במספר העסקאות מדי חודש.
אם ב-2023 ותחילת 2024 עוד ראינו ביקוש מוגבר לדירות חדשות, בין היתר כתוצאה מתוכניות ממשלתיות והעדפה של זוגות צעירים לדירות חדשות עם מימון מסובסד, הרי שב-2025 המגמה התהפכה. בשוק החופשי (מחוץ ל"דירה בהנחה") הדירות החדשות מהוות כיום רק כ-28% מסך העסקאות, לעומת למעלה מ-40% לפני שנה וחצי.
הביקוש הנמוך פוגש היצע גדל והולך: מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לכמעט 83 אלף יחידות - רמה שיא היסטורית. לפי קצב המכירות הנוכחי, צפויים היזמים להזדקק לכ-31 חודשים (כמעט שלוש שנים) כדי "לנקות" את המלאי הקיים.
תל אביב מובילה את רשימת הערים עם מלאי גבוה במיוחד - אחת מכל שמונה דירות חדשות לא מכורות נמצאת בעיר. אחריה ניתן למצוא את ירושלים עם כ-8,000 דירות לא מכורות, בת ים עם כ-4,300 ונתניה עם כ-3,900 דירות. מדובר בכמות חריגה שמעידה על פערים משמעותיים בין קצב התחלות הבנייה לקצב המכירות בפועל.
מעניין לראות שהעיר המובילה במכירת דירות חדשות אינה תל אביב או ירושלים - אלא דווקא אופקים. בשלושת החודשים האחרונים נמכרו בעיר 535 דירות חדשות, יותר מאשר בתל אביב (516) ופי אחד וחצי מירושלים (356).
הנתון הזה מדגיש את השינוי המהותי בשוק: פריפריה זולה וערים בינוניות מתקדמות למרכז הבמה בזכות רמות מחירים נגישות יותר, בעוד שהערים היקרות מתקשות למכור את המלאי. גם לוד, נתיבות ואלעד בולטות בצמרת, שוב בהשפעת מחירי דירות נמוכים יחסית.
הירידה במכירת דירות חדשות אינה מנותקת מהמצב הכלכלי הרחב:
ריביות גבוהות - אמנם בנק ישראל אותת על עצירה זמנית בהעלאות הריבית, אך סביבת הריבית עדיין גבוהה מאוד בהשוואה לעשור הקודם, מה שמכביד על משקי בית הנוטלים משכנתאות.
אי ודאות ביטחונית ופוליטית - המלחמה והשפעותיה הכלכליות יצרו חוסר ביטחון כלכלי אצל משקי בית, שחלקם מעדיפים לדחות רכישת דירה.
עליית עלויות הבנייה - אינפלציה, מחסור בעובדים וחומרי גלם יקרים גורמים ליזמים להמשיך ולבנות בקצב גבוה, לעיתים מעבר לקיבולת הביקוש.
התוצאה היא שוק "תקוע": ההיצע הולך ותופח, הביקוש נחלש, והמחירים - לפחות בטווח הקצר - מתחילים לגלות סימני שחיקה, בעיקר בפרויקטים שבהם היזמים חייבים לייצר תזרים.
עבור משקיעים ומשפחות צעירות, המצב הנוכחי עשוי לפתוח הזדמנויות: מלאי גבוה מקשה על יזמים ומגדיל את כוח המיקוח של הקונים. כבר כיום ניתן לראות מבצעים והנחות בפרויקטים שונים, לצד יצירתיות מצד יזמים שמציעים מימון חלקי, שדרוגים או תנאי תשלום נוחים.
מנגד, חשוב לזכור כי שוק הדיור בישראל לאורך שנים הוכיח עמידות - כל ירידה בביקוש נוטה להיעצר כשכוחות דמוגרפיים (ילודה גבוהה, מחסור בקרקעות במרכז, עלייה טבעית) מחזירים את הלחץ כלפי מעלה.
השאלה הגדולה היא האם אנחנו בתחילתו של תיקון רחב שיביא לירידת מחירים אמיתית - או שמדובר בעצירה זמנית, שתסתיים עם שינוי בסביבת הריבית או התייצבות כלכלית ביטחונית.
שוק הדיור החדש בישראל ניצב בצומת קריטית: ירידה חדה בקצב המכירות, מלאי שלא היה כמותו והובלה מפתיעה של ערי פריפריה על חשבון המרכז. זהו מצב שמחייב את הקבלנים לחשיבה מחודשת, את הקונים לדריכות והזדמנות - ואת המשקיעים לניתוח עמוק לפני כל החלטה.
