הנתונים האחרונים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגים תמונה מורכבת של שוק הדיור: מצד אחד, שיפור זמני במספר העסקאות ביולי לאחר סיום הלחימה מול איראן, מצד שני, המשך חולשה מתמשכת במכירת דירות חדשות, וירידה ריאלית במחירים.
בתוך כל זה בולט נתון אחד במיוחד - רק 37% מהדירות החדשות נמכרות כיום במסגרת "הטבת מימון".
הטבות המימון, שזכו לכינוי "מבצעי 80/20", מאפשרות לרוכשים לשלם רק חלק קטן ממחיר הדירה במעמד החתימה, ולדחות את מרבית הסכום (לעיתים 80% ואף יותר) עד למסירת המפתח. בפועל מדובר במנגנון של דחיית תשלומים שממומן באמצעות הלוואות קבלן מהבנקים.
לרוכשים מדובר בהטבה משמעותית - היא מאפשרת לרכוש דירה בלי לגייס מראש את כל ההון העצמי. עבור הקבלנים זה כלי שיווקי קריטי בשוק חלש. ולכן, למרות הגבלות הפיקוח על הבנקים, רוב הקבלנים טוענים כיום שאי אפשר למכור דירה בלי סוג כלשהו של מבצע מימון.
משרד האוצר מדווח כי לפי נתוני רשות המיסים, רק 37% מהדירות החדשות נמכרו ביולי בהטבת מימון. יתר הרוכשים קיבלו הנחות על מחיר הדירה או שילמו בתנאים רגילים. אלא שהפער בין הנתונים היבשים לבין תחושת השטח בולט: כמעט כל קבלן שנשאל טוען שהנתון הרשמי לא משקף את המציאות.
איך זה קורה? חלק מהיזמים שינו מעט את מתווה התשלום - למשל, פיצלו את התשלום האחרון לשני מועדים צמודים למסירה. מבחינת רשות המיסים זה כבר לא נחשב "הטבת מימון", אבל מבחינת הרוכש זה אותו הדבר: עיקר התשלום נדחה לסוף.
ביולי נמכרו 8,011 דירות בסך הכול - עלייה של 36% לעומת יוני, שבו המכירות קרסו בגלל המלחמה. אבל בהשוואה ליולי אשתקד מדובר בירידה של 10%.
במיוחד בולטת חולשת הדירות החדשות: בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, נמכרו ביולי 1,964 דירות בלבד - ירידה של 34% לעומת השנה שעברה. זה מצביע על כך שהשוק החופשי עדיין תקוע, ושמחירים במרכז הארץ חורגים מיכולת הרוכשים.
בצד הביקוש, המשקיעים רכשו ביולי 1,194 דירות - עלייה לעומת יוני, אבל עדיין ירידה של 14% מול השנה שעברה. משקל המשקיעים בשוק עומד על כ-15% בלבד, רחוק מהימים שבהם הם היו אחראים על 25%-30% מהעסקאות.
משקיעי החוץ כמעט נעלמו מהתמונה: ביולי נרכשו על ידם רק 130 דירות - ירידה של 25% לעומת אשתקד. גל האנטישמיות בעולם לא תורגם, לפחות בינתיים, לגל רכישות נדל"ן בישראל כפי שקיוו הקבלנים.
בדיקה מיוחדת מצביעה על פערים גדולים בין אזורים:
בתל אביב, שיעור העסקאות בהטבת מימון עלה ביולי מ-15% ל-29%, אך עדיין נמוך מהרמות שלפני ההגבלות (36% במרץ).
בבאר שבע נרשמה ירידה: מהשיא של 60% במרץ ל-38% בלבד ביולי.
זה מלמד שגם אם דחיית תשלומים הפכה לסטנדרט שיווקי, יש שונות רבה בין אזורים - בהתאם לכוח הקנייה של הרוכשים ולרמות המחירים.
בעיניי, השוק נמצא בנקודת מבחן. מצד אחד, ההטבות מאפשרות לשמור על קצב מכירות מסוים ומונעות קריסה במחירים. מצד שני, כאשר כמעט כל רכישה מבוססת על דחיית תשלום - זה סימן מובהק לכך שהביקוש האמיתי חלש.
הנתון של 37% לא בהכרח משקף את עוצמת השימוש בהטבות, אלא את הפער בין ההגדרות הרשמיות לבין המציאות בשטח. אבל עצם העובדה שרוכשים כמעט לא מוכנים לוותר על תנאי מימון נדיבים מלמדת אותנו עד כמה קשה כיום למכור דירות במחירים הנוכחיים בלי "חמצן מלאכותי".
לטווח ארוך, אם המגמה הזו תימשך, נצטרך לשאול האם המחירים במרכז הארץ אינם פשוט גבוהים מדי ביחס ליכולת הרכישה - והאם לא צפויה התאמה כלפי מטה.
שוק הדיור הישראלי ממשיך לדשדש בין לחצים ביטחוניים, מגבלות רגולטוריות ותמחור גבוה מדי. הקבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב המכירות, אך הנתונים הרשמיים מצביעים על ירידה חדה בהיקף העסקאות.
למשקיעים, השאלה היא האם מדובר במצב זמני - או באינדיקציה לכך ששוק הדיור נכנס לעידן חדש שבו המחירים לא יכולים להמשיך לעלות באותה עוצמה ללא סיוע מלאכותי.
