בחודשים האחרונים אנחנו רואים שינוי דרמטי בשוק הדיור הישראלי. אחרי תקופה ארוכה שבה מחירי הדירות נותרו גבוהים למרות הריבית, מגיעים נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר - ומראים תמונה ברורה: שוק הדירות החדשות בשוק החופשי נכנס להקפאה כמעט מוחלטת.
לפי הנתונים, מתחילת השנה נמכרו 15.2 אלף דירות חדשות בשוק החופשי - ירידה חדה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המשמעות הכלכלית של המספר הזה רחבה בהרבה ממספר העסקאות בלבד, והיא נוגעת לתזרים של היזמים, למחירי הדירות בטווח הקרוב, ולדינמיקה הכוללת של השוק.
הירידה במכירות היא לא תופעה מקומית. מדובר במגמה ארצית רחבה שנוגעת כמעט לכל האזורים בישראל. גם בפריפריה, וגם באזורים המבוקשים ביותר במרכז הארץ.
דווקא שם - בתל אביב, ראשון לציון, רמת גן, הרצליה וערים נוספות שבהן הביקוש נחשב "קשיח" - נרשמו הירידות החדות ביותר, בשיעורים של 38%-43%. מדובר בנתון משמעותי מאוד, שמאותת כי גם רוכשי הדירות במרכז עוצרים את היד על ההדק, מחכים, ומעדיפים לא למהר לרכוש דירה בתקופה של חוסר ודאות כלכלית.
במקביל לירידה במכירות, המלאי שבידי הקבלנים ממשיך לעלות. כיום מדובר ביותר מ-80 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה - מתוכן כ-20 אלף מוכנות לאכלוס בתוך פחות מחצי שנה.
המספר הזה קריטי להבנת השוק. כאשר היצע הדירות המוכנות גדול, והביקוש בפועל נחלש - נוצר לחץ תזרימי אדיר על הקבלנים. מצד אחד, הם צריכים לשלם ריביות גבוהות על המימון הבנקאי והלוואות הבנייה. מצד שני, קשה להם יותר לסגור עסקאות חדשות ולהכניס כסף לקופה.
לפי הדו"ח, באוגוסט נרשם תזרים מזומנים פוטנציאלי של 6.9 מיליארד שקל בלבד - ירידה ריאלית של כ-24% לעומת השנה שעברה. התזרים בפועל, כלומר ההכנסות שכבר התקבלו בניכוי עלויות הבנייה, עמד על כמיליארד שקל בלבד - ירידה של 18% ריאלית.
הירידה במכירות והלחץ התזרימי לא בהכרח יתורגמו מיד לירידות מחירים חדות, אבל הן בהחלט יוצרות לחץ כלפי מטה. קבלנים שנמצאים עם מלאים גדולים, הלוואות גבוהות ותשלומי ריבית משמעותיים - עלולים לבחור בהורדת מחירים ממוקדת, במבצעים או בהקלות מימון כדי לשחרר מלאי ולהחזיר תזרים.
כבר עכשיו ניתן לראות יזמים שמציעים הלוואות גישור, דחיית תשלומים והנחות נקודתיות לרוכשים - מה שמהווה סוג של "הורדת מחיר עקיפה" מבלי לפגוע רשמית ברף המחירים בשוק.
כדי להבין את התמונה הרחבה צריך לזכור שהשוק נמצא בעיצומו של שינוי מגמה ממושך. הריבית הגבוהה, האינפלציה שנשארת דביקה, ועלויות הבנייה שזינקו בשנים האחרונות - כולן ביחד יוצרות סביבה שבה קשה מאוד גם לרוכשים וגם ליזמים לפעול.
הציבור מתקשה לעמוד במחירי הדירות ובריביות המשכנתא, בעוד הקבלנים מתקשים לשמור על רווחיות. במצב כזה, נוצר קיפאון טבעי.
ההיסטוריה מלמדת שבשלבים כאלה, השוק לא מתקן ביום אחד - אלא עובר תקופה ממושכת של האטה, ירידה הדרגתית במחירים, ולבסוף התאוששות כאשר הריבית תתחיל לרדת באופן עקבי והאמון של הציבור יחזור.
אם נתוני המכירות ימשיכו לרדת בקצב הזה, נראה יותר ויותר יזמים שינסו להיפטר ממלאים, אולי גם באמצעות שיתופי פעולה עם גופים מוסדיים או קרנות השקעה.
הצעד הבא תלוי בעיקר במדיניות בנק ישראל וביכולת המשק להחזיר את האמון של הציבור. כל עוד הריבית גבוהה וההכנסה הפנויה נשחקת - הציבור ימשיך לשבת על הגדר, והקבלנים ימשיכו להרגיש את הלחץ.
שוק הדיור נמצא בצומת דרכים. הנתונים החדשים ממשרד האוצר מציירים תמונה ברורה: פחות עסקאות, יותר מלאי, ופחות כסף שנכנס לקבלנים. כל אלה מצביעים על כך שההתקררות בשוק אינה זמנית.
זהו שלב מעבר טבעי בשוק מחזורי - אבל כזה שמצריך מהמשקיעים, הרוכשים והקבלנים זהירות, ניתוח מדויק ויכולת לזהות הזדמנויות אמיתיות כשהן מגיעות.