שוק הדיור האמריקאי ממשיך להיות אחד הנושאים הבוערים ביותר בכלכלה העולמית. אחרי חודשים של תנודות חדות בריביות, נתוני נובמבר 2025 מציגים תמונה מורכבת: הריביות על המשכנתאות ירדו לשפל של כמעט 13 חודשים - ואז שוב טיפסו מעט כלפי מעלה. כיום, ממוצע הריבית על משכנתא ל-30 שנה עומד על 6.48%, אך יש פערים לא קטנים בין המדינות השונות בארה"ב.
המדינות שבהן המשכנתאות משתלמות במיוחד הן קנטקי, ניו יורק, צפון קרוליינה, לואיזיאנה, קליפורניה וניו ג'רזי, עם טווח ריביות שנע בין 6.36% ל-6.41%. מדובר ברמות שנמצאות קרוב לשפל של יותר משנה, ומעניקות יתרון יחסי לקונים באזורים אלה - בעיקר למשפחות צעירות ולמשקיעים המחפשים תשואת שכירות גבוהה ביחס לעלות המימון.
בראש רשימת הריביות הגבוהות נמצאות הוואי, נבדה, מסצ'וסטס, יוטה וניו מקסיקו, עם ממוצע שנע בין 6.57% ל-6.60%. הפער בין המדינות הזולות ליקרות עומד על כרבע אחוז בלבד - אך במונחים של החזר חודשי, מדובר בהבדל של מאות דולרים לאורך חיי המשכנתא.
הפערים הללו נובעים משילוב של גורמים: תחרות בין בנקים, פרופיל אשראי ממוצע של לווים, היקף הלוואות ממוצע, רגולציה מקומית ואפילו סיכון גיאוגרפי (כמו חשיפה לאסונות טבע באזורים מסוימים).
למרות שעדיין מדובר בריביות גבוהות יחסית לשנים שלפני האינפלציה, הנתונים האחרונים מראים שייתכן שהגענו לנקודת איזון חדשה בשוק. לאחר שהבנק הפדרלי הוריד את הריבית הבסיסית בסוף אוקטובר, רבים ציפו לירידה חדה במשכנתאות - אך בפועל הריביות דווקא עלו מעט.הסיבה לכך פשוטה: ריבית המשכנתא מושפעת הרבה יותר מתשואות האג"ח ל-10 שנים ומציפיות האינפלציה, ופחות מהריבית הקצרה של הפד. לכן, גם אם יש הורדות ריבית, הן לא בהכרח מתורגמות מיד לירידה במשכנתאות.
המסר המרכזי לקונים הוא ברור: אין טעם לחכות ל"תזמון מושלם". רוב התחזיות צופות שהריביות יישארו סביב רמות של 6%-6.5% עד סוף 2025, וירדו רק בהדרגה ב-2026. לכן, עדיף לפעול כשיש יכולת כלכלית ונמצא נכס מתאים, מאשר לדחות החלטה ולקוות לירידה מזערית בריבית.
תחזיות של גופים כמו פאני מיי מצביעות על אפשרות לירידות מתונות בלבד בריביות במהלך השנה הבאה, אך שום דבר לא מובטח. השוק מושפע ממדדים מאקרו-כלכליים רחבים - כמו אינפלציה, גירעון ממשלתי ותשואות אג"ח - ולכל שינוי קטן יש השלכה ישירה על עלות המימון.
גם אם הריביות ירדו במעט, יש לזכור שאפשר תמיד למחזר משכנתא בעתיד וליהנות מתנאים טובים יותר. המשמעות היא שהחלטת רכישת נדל"ן צריכה להתבסס בעיקר על מוכנות פיננסית - ולא על ניחוש מתי תגיע "הריבית המושלמת".
פערי הריביות בין המדינות בארה"ב אמנם קטנים, אך הם משקפים שוק מורכב ודינמי שבו כל שינוי קטן בתשואות או באמון הצרכנים יכול להשפיע על מיליוני לווים. נכון לסוף 2025, השוק האמריקאי נמצא במגמת התייצבות, והמסר לקונים ברור - עדיף להתמקד בהיערכות פיננסית מאוזנת ובבחירת נכס נכון, מאשר להמתין לתזמון בלתי אפשרי של השוק.