אחד הנושאים הפחות מדוברים אך הקריטיים ביותר לשוק הנדל"ן בישראל הוא דווקא כזה שמרבית הציבור כלל לא חושב עליו - מערכות הביוב.
בשנים האחרונות הפכה בעיית תשתיות השפכים לאחד החסמים המרכזיים שמונעים את המשך תנופת הבנייה בישראל. מאחורי הקלעים של תוכניות הדיור, הסכמי הגג והיעדים הממשלתיים, מסתתרת מציאות פשוטה: אין לאן להזרים את השפכים של מאות אלפי הדירות החדשות שמתוכננות.
לפי רשות המים, נדרשת השקעה של כ-4.8 מיליארד שקל בתשתיות ביוב וטיהור שפכים כדי לעמוד בקצב הבנייה של השנים הקרובות. כיום, תאגידי המים העירוניים מתקשים לעמוד בעומס, במיוחד בערים שבהן נבנו בשנים האחרונות שכונות חדשות בהיקף גדול - כמו אשקלון, קריית גת והרצליה.
הפתרון הזמני שנמצא בשטח הוא הקפאת בנייה חדשה, עיכוב בהנפקת היתרי בנייה, ובמקרים קיצוניים - איסור אכלוס של פרויקטים שכבר נבנו.
הגורם העיקרי לכך הוא חוסר התיאום בין גופי המדינה. המדינה חותמת על הסכמי גג להאצת הבנייה, אך רשות המים כלל לא שותפה לתכנון, ולכן אין התאמה בין קצב פיתוח מערכות השפכים לבין קצב ההתרחבות העירונית.
במילים פשוטות - מתכננים שכונות, אך לא מתכננים לאן ילכו השפכים שלהן.
הקמת מתקן טיהור שפכים היא תהליך ארוך במיוחד. לפי גורמים ברשות המים, מדובר בלוחות זמנים של עשור לפחות - מהתכנון ועד ההפעלה.
לכן, גם אם התכנון העירוני ברור ומאושר, עצם העובדה שאין תשתית ביוב זמינה מונעת את תחילת העבודות.
בהרצליה למשל, שנים של דיונים ותוכניות הובילו לשום מקום - כשהעברת הביוב לשפד"ן תקועה בשל מחלוקות רגולטוריות וסביבתיות.
המשמעות הכלכלית ברורה: יזמים שרכשו קרקע אינם יכולים לבנות, הקבלנים נאלצים להמתין, ומחירי הדירות באזורים הללו ממשיכים לטפס.
על פי הערכות רמ"י, המחסור בספיקת מערכת הביוב הלאומית צפוי לעכב את הבנייה של כ-215 אלף דירות - מספר שמקביל לארבע שנות שיווק קרקע ממשלתית.
משרד האוצר מכיר בכך שמדובר במשבר מערכת רחב. תאגידי המים העירוניים, שאמורים לטפל במערכות הביוב, מתמודדים עם עלויות עתק. הלוואות ענק להקמת מתקני טיהור חדשים אינן אפשריות ברוב המקרים, שכן התאגידים נחשבים לגופים עצמאיים והבנקים רואים בהם סיכון אשראי גבוה.
ללא ערבות מדינה - קשה לצפות שגוף עירוני יוכל לגייס מאות מיליוני שקלים למתקן ביוב.
בניסיון להתמודד עם המצב, באוצר בוחנים מודלים חדשים, דוגמת ריכוז מערך טיהור השפכים באמצעות תאגידים אזוריים חזקים, והעברת הפרויקטים למימון וביצוע באמצעות זכיינות פרטית - במודל BOT (בנה-הפעל-העבר), בדומה למתקני ההתפלה.
המתקן באשקלון, שצפוי להיות הראשון שיוקם במתכונת הזו, מהווה תקוות מבחן לכלל המשק. הצלחתו עשויה להוות תקדים לפתרון ארצי.
למרות שהממשלה הכריזה לאחרונה על הרחבת פעילות חברת "מקורות" לתחום טיהור השפכים, המהלך רחוק מלהיות בשטח. החברה סובלת מבעיות ניהוליות וממחסור בהנהלה קבועה, ולקחים מכישלונות עבר - כמו במתקן ההתפלה באשדוד - עדיין מרחפים מעליה.
גם אם המתקן החדש באשקלון יוקם בזמן, הפער בין קצב גידול האוכלוסייה לבין היכולת לספק לה תשתיות בסיסיות כמו ביוב - רק הולך ומתרחב.
משבר תשתיות השפכים הוא תמרור אזהרה נוסף לשוק הנדל"ן הישראלי. הוא חושף את התלות ההדדית שבין תכנון עירוני, רגולציה ותשתיות בסיסיות. בניגוד לאתגרי מימון, שיווק או תכנון - כאן מדובר באילוץ פיזי מובהק: בלי תשתית ביוב - אין דירות.
אם המדינה לא תייצר תיאום בין המשרדים ותכנון ארוך טווח אמיתי, גם תוכניות הבנייה האגרסיביות ביותר יישארו על הנייר בלבד.