החלטה תקדימית שתשפיע על מאות פרויקטים של התחדשות עירונית ועל שוק הנדל"ן כולו
פסק דין תקדימי שניתן היום בבית המשפט העליון עלול לשנות את מפת ההכנסות של הרשויות המקומיות ואת הדרך שבה שוק הנדל"ן מעריך קרקעות בפרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
בהרכב של שלושה שופטים - אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון - דחה העליון פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב וירושלים, שביקשו לגבות היטלי השבחה בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, ואף יותר, בגין תוכניות מתאר מקומיות שנגזרו מתמ"א 38.
במילים פשוטות - העליון קבע כי עירייה לא יכולה לגבות היטל השבחה מקום שבו לא התקיים "קשר סיבתי" בין פעולתה התכנונית לבין עליית הערך של הנכס.
הדיון התמקד בשאלה מהו "המצב הקודם" בעת חישוב היטל השבחה.
כאשר מאושרת תוכנית בניין עיר (תב"ע) שמעלה את זכויות הבנייה, בעלי הקרקע מחויבים לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מעליית הערך. אלא שבמקרים רבים, תוכניות מקומיות שהוכנו מכוח תמ"א 38 - כמו תוכנית הרובעים בתל אביב - אינן יוצרות את עליית הערך הראשונית, אלא רק מסדירות וממקמות אותה.
השאלה המשפטית הייתה אם בעת קביעת שווי "המצב הקודם", יש להתחשב בכך שתמ"א 38 כבר קיימת בשוק ומשפיעה על שווי הנכסים.
אם כן - הפער בין "לפני" ל"אחרי" קטן יותר, והיטל ההשבחה יורד משמעותית.
אם לא - הפער גדל, והעירייה יכולה לגבות היטלים גבוהים בהרבה.
העליון קבע כי יש להכליל את תרומתה של תמ"א 38 כבר במצב הקודם, כלומר - שווי השוק של הנכס לפני התוכנית החדשה כבר משקף את הפוטנציאל התכנוני הגלום בתמ"א 38. בכך בעצם נטרל העליון את האפשרות של הרשויות לגבות היטלי השבחה על אותן תוכניות.
השופט אלכס שטיין הסביר בפסק דינו כי רק מקום שבו ניתן להוכיח קשר סיבתי ישיר בין הפעולה התכנונית של הוועדה המקומית לבין עליית הערך - ניתן לגבות היטל השבחה.
במקרה זה, העלייה נבעה מאישור התמ"א עצמה, שהיא תוכנית ארצית, ולא מהתוכנית המקומית.שטיין אף ציטט את הכלל התכנוני הידוע:
"הוועדה המקומית נתנה - הוועדה המקומית תיקח, הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח."
במילים אחרות, כאשר העירייה לא יצרה את ההשבחה אלא רק פעלה להסדרה - היא אינה זכאית לגבות חלק ממנה.
עבור עיריות כמו תל אביב וירושלים, מדובר במכה כלכלית לא פשוטה.
הן בנו על הכנסות עתק מהיטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך הנחה שהתוכניות המקומיות שנערכו מכוח תמ"א 38 יאפשרו גבייה משמעותית.
כעת, כאשר העליון קבע כי אין בסיס לגבייה כזו, הן עלולות לאבד מקורות הכנסה של מיליארדי שקלים, שנועדו למימון תשתיות, כבישים, גנים ובתי ספר באותם אזורים צפופים.
מנקודת המבט של משקיעים ובעלי דירות, מדובר בהחלטה שמביאה סוף סוף וודאות שמאית וכלכלית.
במשך שנים התקיימו ויכוחים אין ספור בין שמאים, יזמים ועיריות בשאלה אם חלה חובת היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38.
פסק הדין של העליון מספק סוף ברור: אם ההשבחה נובעת מתמ"א 38 ולא מתוכנית מקומית - אין חובת תשלום היטל השבחה.
המשמעות היא חיסכון של מאות אלפי שקלים לכל פרויקט, ולעיתים אף יותר, שיכולים לשפר את הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית ולהקל על ביצוע פרויקטים חדשים.
כמי שעוסק שנים בשמאות, אני רואה בהחלטה הזו שינוי תפיסתי חשוב.
פסק הדין מחזק את העיקרון של שומה מבוססת שוק אמיתי, ולא תיאוריה משפטית שמנותקת מהמציאות הכלכלית.
שוק הנדל"ן כבר מזמן מתמחר את זכויות התמ"א - גם אם הן לא מומשו בפועל.
שמאי מנוסה ידע לזהות את השפעתה של התמ"א על המחירים ולגלם אותה בשומה, ולכן זה אך טבעי שגם בית המשפט העליון מאמץ את אותה גישה.
ליזמים ולמשקיעים זה אומר דבר פשוט - יש יותר ודאות, פחות סיכון, ופחות מקום להפתעות של דרישות היטלים רטרואקטיביות.
מצד שני, ייתכן שנראה עיריות מנסות לפצות על אובדן ההכנסות דרך העלאת היטלי פיתוח או עיכובים תכנוניים, ולכן עדיין חשוב לבחון כל פרויקט לגופו.
פסק הדין הזה עשוי להיות נקודת מפנה בשוק ההתחדשות העירונית.
אם בעבר רשויות ראו בפרויקטים כאלה "באר הכנסות" דרך היטלי השבחה, כעת הן עשויות להבין שהדרך היחידה לשפר את התשתיות העירוניות היא באמצעות שיתוף פעולה עם היזמים והמדינה, ולא באמצעות גבייה כפויה.
מבחינת המשקיעים - זהו איתות חיובי מאוד.
הפחתת אי הוודאות המשפטית והפיננסית סביב היטלי השבחה מעלה את הכדאיות של השקעה בפרויקטים למגורים, ומחזקת את שוק הנדל"ן גם בטווח הארוך.
פסק הדין של העליון הוא לא רק הכרעה משפטית - הוא ביטוי להבנה עמוקה של המציאות הכלכלית.
הוא מעניק לשוק הנדל"ן ולמשקיעים בהירות, מחזק את ההיגיון השוקי על פני הבירוקרטי, ופותח פתח לעידן חדש של התחדשות עירונית עם גבולות ברורים יותר בין סמכות המדינה לרשות המקומית.
