שוק הנדל"ן הישראלי עובר בחודשים האחרונים תקופה של קיפאון ממושך, שבה גם הורדת הריבית הקרובה לא מצליחה לשנות את התמונה מהותית. אחרי שבנק ישראל הגביל משמעותית את מבצעי ה-20-80 הפופולריים, יזמים וקבלנים מחפשים דרכים יצירתיות להחזיר קונים לשוק - ומגיעים עם שלל פתרונות מימון חדשים, שחלקם נשמעים כמעט טובים מדי כדי להיות אמיתיים.
מבט מעמיק על המהלכים הללו מגלה לא רק יצירתיות שיווקית, אלא גם לחץ גובר בענף, עודפי היצע משמעותיים, וניסיון נואש לשמור על רמת מחירים רשמית גבוהה - גם כשבפועל ההנחות כבר כאן, רק בצורה אחרת.
אחד המבצעים הבולטים מגיע מחברת אזורים, שמציעה לרוכשים הלוואה של עד מיליון שקל - ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי במשך עשר שנים. מבחינה מעשית, מדובר במשכנתא שהיזם מעניק בעצמו ללקוח, כאשר את עלות המימון בפועל הוא מקבל מהבנק המלווה בתנאים טובים יותר מרוכש רגיל.
המשמעות עבור הרוכש היא חיסכון ניכר בעלויות המימון ובתשלומי הריבית לאורך השנים, אך גם כאן יש סיכון - מדובר בהלוואה שתיפרע רק בעוד עשור, ולכן היא מתאימה בעיקר למי שיש לו ביטחון ביכולת ההחזר העתידית וביציבות השוק.
חברת יובלים סיטי בוי בחרה במסלול שונה - הבטחת תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי ששולם בעת רכישת הדירה, עד למסירתה בפועל. ההטבה זמינה בעיקר בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב, והמשמעות שלה פשוטה: במקום שהכסף של הרוכש "יישב" בלי תשואה בזמן הבנייה, החברה משלמת עליו ריבית.
מדובר במהלך חכם שמנסה לייצר תחושת ביטחון וערך מוסף לרוכשים בעלי הון עצמי גבוה, על רקע סביבת ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית. עם זאת, יש לזכור כי התשואה ניתנת על ידי היזם עצמו, ומגיעה כמובן על חשבון שולי הרווח של הפרויקט - מה שממחיש עד כמה היזמים להוטים להניע מכירות.
בפריפריה, גם חברת אמריקה ישראל מציעה מסלול הקלה - תשלום החזרי המשכנתא במשך השנה הראשונה על חשבון החברה, בפרויקט צמודי הקרקע בטבריה. המהלך אמור להקל על הרוכשים בשנה הראשונה, המאופיינת בהוצאות מעבר כבדות, וליצור אטרקטיביות פסיכולוגית מול שוק שקפוא כמעט לחלוטין.
חברת קטה גרופ מצידה השיקה תכנית ייחודית בשם "הגנה על מחיר הדירה", במסגרתה מתחייבת החברה להשיב לרוכשים את ההפרש הכספי אם בעתיד תימכר דירה זהה באותו פרויקט במחיר נמוך יותר. למעשה, מדובר בביטוח מחיר שנועד להבטיח לרוכש שלא יפסיד גם אם השוק ירד.
מאחורי שלל המבצעים הללו עומדת מגמה ברורה - יזמים מנסים לעקוף את ההגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי ה-20-80, ובעיקר על היקף האשראי שהם יכולים להעמיד לרוכשים. הם עושים זאת באמצעות "עטיפה שיווקית" שונה - הטבות מימון, דחיית תשלומים, או תשואה על ההון העצמי - אך בשורה התחתונה מדובר באותה תכלית: הורדת המחיר האפקטיבי של הדירה.
כפי שהסביר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, מדובר לא אחת ב"ניסיונות נואשים" של יזמים להיפטר ממלאים שלא נמכרים. ההנחות מוצגות כ"הטבות זמניות", אך בפועל הן משקפות שוק רווי, קונים זהירים, והבנה שהמחירים לא יכולים להמשיך לעלות לנצח.
לפי ההערכות, גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) החלה בשנה האחרונה להביא בחשבון מבצעי קבלנים בעת חישוב מדד מחירי הדירות - כולל מבצעי מימון. אם כך, כל ההטבות הללו, גם אם לא מוצגות כהנחה רשמית, צפויות לבוא לידי ביטוי בירידת המחירים בפועל.
כשמוסיפים לכך את רמות המלאי הגבוהות, את שיעור הריבית שצפוי לרדת בהדרגה בלבד, ואת הביקושים הזהירים מצד הציבור, קשה להתעלם מהמסקנה שהשוק עוד לא מצא את נקודת האיזון שלו. הסימנים המובהקים להאטה כבר כאן - רק הפורמט השתנה.
מבצעי המימון החדשים אולי נראים מפתים, אך הם בעיקר סימפטום של מצוקה בשוק. הם מאפשרים ליזמים לשמור על תדמית של "יציבות מחירים", בזמן שבפועל ערך הדירות נשחק דרך דלת אחורית. עבור משקיעים ורוכשים פוטנציאליים, חשוב להבין את המשמעות הכלכלית האמיתית - ההנחות קיימות, רק שהן מוסתרות בתוך מנגנונים יצירתיים.
ובטווח הבינוני, גם אם נראה התאוששות זמנית, קשה להאמין שהשוק יוכל להמשיך להחזיק רמות מחירים כאלה לאורך זמן, במיוחד כשהיצע הדירות בשיא של כל הזמנים והאשראי נעשה יקר יותר.