בחסות מציאות ביטחונית קשה, מתגבשת בימים אלו אחת הרפורמות הדרמטיות ביותר שנראו בעשור האחרון בתחום ההתחדשות העירונית. המדינה נערכת לשיקום מהיר של אזורים שנפגעו קשה מהמתקפה האיראנית, באמצעות מתווה חדש ותקדימי - הכולל בין היתר את הורדת רף ההסכמה ל-51% בכל בניין, והרחבת היקף ההתחדשות גם למבנים שלא נפגעו ישירות.
לאחר שבועות של דיונים קשים בין משרדי הממשלה, ובעיקר בין משרד הבינוי למשרד המשפטים, הגיע הצוות הבין משרדי להסכמות שיאפשרו לקדם מסלול ייעודי לפינוי בינוי באזורים שנפגעו ישירות מהטילים. אלא שהחידוש המעניין ביותר הוא דווקא בכך שגם מבנים שלא נפגעו - יוכלו להיכלל במתחם ההתחדשות, אם הדבר תורם ליעילות ולרצף התכנוני של האזור כולו.
במסגרת המתווה גובשה חלוקה חדשה למבנים לפי רמת הפגיעה:
לפי ההצעה, עד 20% מהמתחם יוכלו להיות בניינים ירוקים, בתנאי שתהיה חוות דעת מקצועית שתצדיק את הכללתם בתכנון, מתוך מטרה לרכז את המתחמים ולהאיץ את התחדשותם.
אחד המוקדים העיקריים של הוויכוח היה סוגיית שיעור ההסכמה הדרוש מצד הדיירים. ההצעה המקורית ביקשה לאפשר אישור של פרויקט לפי רוב של 51% בכלל המתחם, אך משרד המשפטים בלם זאת בטענה לפגיעה בזכויות הקניין. הפשרה שהושגה קובעת: נדרש רוב של 51% בתוך כל בניין, בנפרד.
במקרים שבהם בעל דירה יסרב להצטרף להתחדשות העירונית וגם לא יסכים למכור את דירתו למדינה, יופעל הליך הפקעה והוא יפוצה בכסף - מהלך שמדגיש את חשיבות ראיית המקרו במצבים קיצוניים של שיקום לאומי.
ההיגיון מאחורי השינוי ברור: במצב של הרס כה נרחב, אין טעם לשקם נקודתית רק את הבניינים שנפגעו. המדינה שואפת לתכנן מחדש את השכונה כולה - ולבנות אותה טוב יותר, חזק יותר וגבוה יותר. במקום טלאי על טלאי, מדובר בהזדמנות לשדרוג כולל: מבנים מודרניים, עמידים ובצפיפות גבוהה יותר, לצד שדרוג תשתיות, שטחים פתוחים, תחבורה ועוד.
למרות ההסכמות הדרמטיות, הדרך עוד ארוכה. נדרש תהליך חקיקה מסודר, והיישום בשטח ייקח עוד זמן רב. עם זאת, המדינה כבר סימנה אזורים רלוונטיים למתווה החדש - בעיקר כאלה הכוללים בנייה רוויה במרכז הארץ. ההחלטה היא שלא לקדם את המתווה כהוראת שעה, אלא כחוק קבוע - שמעיד על שינוי תפיסתי עמוק.
