התחדשות עירונית נחשבת כבר שנים לאחד מהכוחות המרכזיים שמעצבים מחדש את פני הערים בישראל. פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 מבטיחים לדיירים דירות חדשות, בניינים עמידים יותר ותשתיות משודרגות. אבל לא כולם נהנים מהתהליך. בעוד שבעלי הדירות בתוך הפרויקט יכולים לצפות לשדרוג משמעותי בערך הנכס, השכנים שמתגוררים בבניינים סמוכים נאלצים להתמודד עם מציאות פחות נעימה - ולעיתים גם עם ירידה ממשית בהכנסות משכירות ובשווי הנכסים שלהם.
מנתונים בתל אביב ובערים נוספות עולה כי כאשר מתחיל פרויקט בנייה בסמוך לבניין קיים, בעלי הדירות נאלצים להציע הנחות משמעותיות במחירי השכירות. הירידה נעה לרוב בין 10% ל-20%, תלוי במיקום ובשלב שבו נמצא הפרויקט. שוכרים בוחנים היום הרבה יותר לעומק את סביבת המגורים - בודקים את היקף העבודות, את הרעש והאבק, ולעיתים אף מבקרים בדירה בשעות שונות כדי להתרשם מהשפעת הבנייה על איכות החיים.
התוצאה ברורה: בעלי נכסים סמוכים לאתרי התחדשות עירונית מתקשים להשכיר את דירותיהם במחירי השוק הרגילים ונדרשים להציע גמישות - הנחות בדמי השכירות, חוזים קצרים יותר, או הטבות נוספות.
לא רק השוכרים מגלים רתיעה. גם עסקאות מכירה של דירות בסמוך לפרויקטים נתקעות לעיתים קרובות. קונים פוטנציאליים מגלים על פרויקט בנייה מתוכנן ומעדיפים לסגת, גם אם המוכרים מציעים הנחות במחיר. החשש העיקרי הוא איכות החיים בתקופת הבנייה - רעש, חסימות כבישים, קושי בחניה, ולעיתים גם פגיעה באור ובנוף.
חשוב להבין כי ההפסדים בשכר דירה ובמכירה מתרכזים בעיקר בטווח הקצר - במהלך שנות הבנייה. בטווח הארוך, לאחר השלמת הפרויקט, הסביבה נהנית בדרך כלל משדרוג משמעותי: מבנים חדשים, תשתיות משופרות ועלייה כללית באטרקטיביות האזור. כלומר, מי שמחזיק בנכס מספיק זמן עשוי ליהנות מעליית ערך עתידית, למרות ההפסד הזמני בהכנסות משכירות.
עבור בעלי דירות סמוכות לפרויקטי התחדשות עירונית, מדובר בדילמה כלכלית אמיתית.
מצד אחד - ירידה צפויה בהכנסות בטווח הקרוב.
מצד שני - פוטנציאל לעליית ערך בטווח הארוך.
משקיעים צריכים להביא בחשבון את תקופת הבנייה כאשר הם רוכשים נכס באזורים שבהם צפויות יוזמות של התחדשות עירונית. בעלי דירות קיימים, מנגד, צריכים להיות מוכנים לגמישות מול שוכרים ולבחון את הכדאיות בהחזקת הנכס לאורך זמן.
התחדשות עירונית משנה את מפת הנדל"ן בישראל, אך היא יוצרת גם פערים בין מי שנמצא "בפנים" לבין מי שנמצא "בצד". בזמן שבעלי הדירות בפרויקטים עצמם נהנים מהשבחה כמעט ודאית, השכנים הסמוכים נאלצים לספוג הפסדים זמניים. ההחלטה האם למכור, להשכיר במחיר מופחת או להמתין לשיפור העתידי תלויה בראייה ארוכת הטווח וביכולת הכלכלית של כל בעל נכס.
