במבט ראשון, הנתונים האחרונים משוק הנדל"ן בישראל נראים מבלבלים: מצד אחד יש האטה חדה בקצב העסקאות, פחות רכישות דירות ופחות התחלות בנייה. מצד שני, היקף המשכנתאות החדשות שנוטלים הישראלים דווקא עולה, ומגיע לרמות שיא שלא נראו מאז סוף 2024. אז איך ייתכן ששוק שמאבד גובה ממשיך לייצר ביקושים למימון בהיקפים כאלה?
במהלך החודשים האחרונים, כמעט כל הנתונים הרשמיים - גם של הכלכלן הראשי באוצר וגם של הלמ"ס - מצביעים על ירידה חדה בקצב העסקאות. ברבעון השני של 2025 נמכרו רק כ-19.9 אלף דירות, ירידה של יותר מ-19% לעומת הרבעון הראשון ויותר מ-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
מדובר באחת התקופות החלשות ביותר בעשרים וחמש השנים האחרונות. ועדיין, לפי נתוני בנק ישראל, ביולי עמד היקף המשכנתאות החדשות על כ-10.6 מיליארד שקל, ובאוגוסט נשמרו רמות גבוהות מאוד - מעל 9 מיליארד שקל. לכאורה, משהו כאן לא מסתדר.
ההסבר המרכזי נעוץ בעיתוי. ברוב המקרים, בין מועד חתימת העסקה לרכישת הדירה לבין מועד נטילת המשכנתא עובר זמן רב. זה נכון במיוחד בעסקאות של דירות חדשות מקבלן, שבהן הרוכשים משלמים בתחילה הון עצמי קטן יחסית, ואת עיקר התמורה בעת מסירת הדירה.
מה שאנחנו רואים כיום בבנקים הוא בעצם "הבשלה" של עסקאות ישנות - כאלה שנחתמו בשנתיים או שלוש האחרונות, שבמועד החתימה שלהן הריבית הייתה גבוהה והקבלנים ניסו להתמודד עם קיפאון במכירות באמצעות מבצעי מימון נדיבים.
מבצעי המימון האלו, שבהם הרוכשים שילמו סכום קטן בתחילה ואת היתרה במועד האכלוס, יצרו מעין פצצה מתקתקת של משכנתאות נדחות. עכשיו, כשהפרויקטים מתקרבים לאכלוס, הרוכשים צריכים להשלים את יתרת התשלום, וכתוצאה מכך הבנקים רואים זרם מוגבר של בקשות למימון. למעשה, הגידול בהיקף המשכנתאות אינו משקף עלייה בביקוש הנוכחי לדירות, אלא את סיום ההתחייבויות של עסקאות מהעבר.
יש לכך גם סיבות נוספות. תוכנית "דירה בהנחה", שבה על הרוכשים לחתום על משכנתא בלוח זמנים קבוע מראש, ממשיכה להוסיף נפח לביקושים למימון גם בתקופה שבה העסקאות בשוק החופשי נמצאות בירידה. במקביל, רבים מנצלים את היציבות היחסית בשערי הריבית בחודשים האחרונים כדי למחזר משכנתאות קיימות או לשפר תנאים. גם זה מגדיל זמנית את סך ההיקף הכולל של המשכנתאות במשק.
מהבחינה המאקרו כלכלית, הנתונים הללו מדגישים את חוסר הסנכרון בין שוק האשראי לשוק העסקאות. המשכנתאות משקפות את העבר - את העסקאות שכבר נחתמו - בעוד שהיקף העסקאות מעיד על ההווה והעתיד.
לכן, כל עוד הריבית נותרת גבוהה והציבור ממתין להורדות משמעותיות, נראה שהפער הזה ימשיך ללוות אותנו גם ברבעונים הקרובים.
עם זאת, חשוב להדגיש: הביקוש הבסיסי לדירות בישראל לא נעלם. האוכלוסייה ממשיכה לגדול בקצב מהיר, מספר משקי הבית עולה, וההיצע החדש עדיין מוגבל.
המשמעות היא שכאשר בנק ישראל יתחיל להפחית את הריבית באופן עקבי, נוכל לראות התאוששות מהירה הן במספר העסקאות והן בהיקפי המשכנתאות - אך הפעם, כזו שתשקף פעילות אמיתית בשוק ולא רק השלמה של עסקאות ישנות.
למשקיעים ולמשקי בית שנמצאים בשלב של תכנון כלכלי, חשוב להבין שהנתונים הנוכחיים אינם סימן להתאוששות, אלא תזכורת לכך שהשוק פועל בהשהיה. מי שיבנה היום אסטרטגיה נכונה ויזהה את הנקודה שבה השוק חוזר לנשום, יוכל ליהנות מיתרון משמעותי ברגע שהמגמה תתהפך.
