כל מי שעוסק בנדל"ן מכיר את הנתון הקריטי שנקרא "חודשי היצע". זהו המדד שאמור לספר לנו את הסיפור האמיתי על מצב השוק: כמה זמן ייקח לקבלנים להיפטר מכל מלאי הדירות הלא מכורות שלהם, בהינתן קצב המכירות הנוכחי.
בתחילת השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתון שנשמע על פניו מדאיג אך יציב יחסית - עשרים ותשעה חודשים.
כלומר, שנתיים וחצי בערך כדי לנקות את המדפים. אולם ככלכלן שצולל אל מאחורי המספרים היבשים, אני חייב להציב כאן תמרור אזהרה בוהק.
הנתון הזה, למרבה הצער, סובל מהטיה סטטיסטית חמורה שמייפה את המציאות ומסתירה קיפאון עמוק בהרבה ממה שנראה לעין.
כדי להבין איפה הבעיה, צריך להבין איך מחשבים את הנתון הזה. הנוסחה פשוטה לכאורה: לוקחים את מספר הדירות הלא מכורות ומחלקים אותו בקצב המכירות החודשי הממוצע.
כיום, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר אסטרונומי של מעל שמונים ושלושה אלף יחידות דיור, שיא של תקופה ארוכה.
הבעיה מתחילה במכנה של המשוואה, כלומר בקצב המכירות. בחישוב הרשמי, הלמ"ס מכלילה בתוך "קצב המכירות" גם את הדירות שנמכרות במסגרת הגרלות המדינה ("מחיר מטרה" וכדומה).
מדובר בעיוות משמעותי, שכן הדירות הללו אינן חלק מהשוק החופשי, והן מנפחות באופן מלאכותי את קצב המכירות.
בפועל, המכירות בהגרלות הממשלתיות מהוות נתח עצום שמתקרב כמעט למחצית מסך העסקאות בשוק היד הראשונה. כאשר אנחנו מחשבים את "חודשי ההיצע" האמיתיים של השוק החופשי - כלומר, כמה זמן ייקח לקבלן פרטי למכור דירה לקונה פרטי ללא סבסוד ממשלתי - התוצאה מזנקת דרמטית.
אם מנטרלים את ההגרלות, אנחנו מגלים שזמן המדף של הדירות ארוך בהרבה מהנתון הרשמי, מה שמעיד על מצוקה תזרימית הולכת וגוברת אצל היזמים שנתקעים עם סחורה "על המדף" לזמן ממושך מאוד.
כשאנחנו יורדים מהרמה הארצית לרמת הערים הספציפיות, התמונה הופכת למדאיגה עוד יותר עבור משקיעים ורוכשים פוטנציאליים. ניתוח מעמיק של הנתונים בערים מסוימות חושף מספרים בלתי נתפסים.
קחו לדוגמה את באר יעקב ובת ים. בשתי הערים הללו, המבוקשות בדרך כלל, נרשם נתון של כ-130 חודשי היצע.
במילים פשוטות: בקצב המכירות הנוכחי בשוק החופשי, ייקח לקבלנים בערים הללו אחת עשרה שנים (!) למכור את כל הדירות שיש להם במלאי.
המספרים הללו הם תוצאה של שילוב קטלני בין מלאי גדול לבין צניחה חדה בביקושים. בבאר יעקב המכירות צללו בשישים אחוזים מתחילת השנה, ובבת ים נרשמה ירידה של כחמישים אחוזים.
גם האיזורי ביקוש החזקים ביותר של הנדל"ן הישראלי לא חסינים. בתל אביב וברמת גן, חודשי ההיצע טיפסו לאזור השבעים חודשים - כמעט שש שנים של מלאי. המשמעות היא שהקבלנים בערים אלו יושבים על "הר" של דירות ומחכים לקונים שפשוט לא מגיעים בהמוניהם כבעבר.
חשוב לציין שישנם יוצאים מן הכלל. הרצליה, למשל, מציגה תמונה הפוכה עם עלייה במכירות ומלאי נמוך יחסית של עשרים וחמישה חודשים בלבד, נתון בריא הרבה יותר מהממוצע הארצי.
זה מלמד אותנו שהשוק אינו מקשה אחת, וישנם "כיסים" של ביקושים חזקים גם בתקופה הזו.
בשורה התחתונה, הנתון הרשמי של הלמ"ס הוא מעין ממוצע שמשקר. הוא לוקח שוק שמורכב משני עולמות נפרדים - עולם ההגרלות המסובסד שפורח, ועולם השוק החופשי שנמצא בבלימה חריפה - ומערבב אותם יחד.
ככלכלן, ההמלצה שלי למי שבוחן כניסה לשוק הנדל"ן כרגע היא לא להסתנוור מהכותרות הכלליות, אלא לבדוק בציציות את מצב ההיצע והביקוש בעיר הספציפית שבה אתם מתעניינים. במקומות שבהם היצע הדירות עומד על שנים קדימה, הכוח עובר בבירור לידיים של הקונים, והיזמים צפויים להיות הרבה יותר גמישים במשא ומתן.
