טיוטת חוק ההסדרים החדשה מציפה מחדש את אחת הסוגיות הכואבות ביותר למשקיעים - הרחבת מס היסף שתחול גם על רווחי הון ממקרקעין.
במילים פשוטות: מי שמוכר דירה להשקעה ברווח עלול למצוא את עצמו משלם עוד 2% מס מעבר למס השבח הקיים.
מס היסף נולד במקור ככלי להגדלת הפרוגרסיביות במערכת המס - תוספת של 3% על הכנסות גבוהות במיוחד (מעל כ-721 אלף שקל בשנה). כעת באוצר מבקשים להוסיף מדרגה נוספת של 2%, שתביא את המס הכולל על הכנסות פסיביות ל-5%.
המשמעות היא שמשקיע שמוכר נכס ברווח גבוה, או נהנה מהכנסות משמעותיות מדמי שכירות, יידרש לשלם תוספת מס על אותה הכנסה. לעומת זאת, הכנסות מעבודה או עסק יישארו במדרגת המס הקודמת.
מבחינה כלכלית, המהלך צפוי להכביד בעיקר על משקיעי נדל"ן, בזמן ששוק ההשקעות בממילא מתקרר. אחרי שנים שבהן המדינה ניסתה להוציא משקיעים מהשוק באמצעות מס רכישה מוגדל, הגבלות על משכנתאות והחמרת תנאי מימון - נראה שהאוצר מנסה כעת סיבוב נוסף, באמצעות המס.
אם ההצעה תעבור, חלק ניכר מהמשקיעים יעדיפו לדחות מכירה של נכסים כדי לא לשלם את המס הנוסף - מה שיקטין עוד יותר את היצע הדירות בשוק. אחרים עשויים להעלות את מחירי השכירות כדי "לפצות" את עצמם על המס החדש. התוצאה האפשרית: עליית מחירים נוספת בשוק שבו ההיצע ממילא מצומצם.
במקביל, המהלך עשוי לפגוע בתמריץ של משקיעים זרים, שעליהם האוצר נשען רבות בשנים האחרונות דרך עסקאות יוקרה ומרכזי ערים. הם עלולים לראות בישראל סביבה רגולטורית לא יציבה ולהעביר את ההון למדינות אחרות.
במקביל למס היסף, האוצר מקדם יוזמה להקים מאגר דירות מושכרות, שיחייב בעלי נכסים לדווח על כל השכרה - גם אם אינה עוברת את תקרת הפטור.
הרעיון הוא לייצר מפת שכירות מלאה שתאפשר למדינה לדעת כמה דירות מושכרות בפועל, בכמה, ולמי.
המהלך נועד לצמצם את ההון השחור המוערך בעשרות מיליוני שקלים בשנה, אך הוא גם מעורר שאלות על עומס ביורוקרטי ועל יכולת האכיפה של רשות המסים. בפועל, מדובר במהלך שיכול לשנות לחלוטין את הדרך שבה בעלי דירות פועלים בשוק השכירות.
מבחינה פוליטית, מס היסף החדש הוא צעד לא פופולרי. הוא לא נוגע למעמד הביניים הרחב אלא למשקיעים ובעלי הכנסות גבוהות, אך השפעתו על השוק עשויה לחלחל גם כלפי מטה. בכל שנה בשנים האחרונות עלתה יוזמה דומה - ובכל פעם נגנזה ברגע האחרון.
האם הפעם זה יהיה שונה? תלוי במצב התקציב ובכוח של משרד האוצר לעמוד מול הלחצים.
אבל דבר אחד ברור: גם אם ההצעה לא תעבור במתכונתה הנוכחית, המגמה ברורה - הכיוון הוא הידוק הפיקוח על שוק הנדל"ן והעמקת גביית המסים ממנו.
המהלך הנוכחי באוצר משקף מדיניות עקבית שמטרתה להקטין את פערי המס בין שוק ההון לשוק הנדל"ן, תוך ניסיון לטפל בהון השחור ובאי השוויון בנטל המס. אך בטווח הקצר, ייתכן שמס היסף דווקא יפגע ביעד של הגדלת ההיצע ובלימת מחירי השכירות.
משקיעים חכמים יעשו נכון אם יעקבו מקרוב אחר ההתפתחויות - ויבחנו כיצד לשלב תכנון מס נכון במסגרת האסטרטגיה הפיננסית הכוללת שלהם.