היטל ההשבחה מוטל כיום על בעלי מקרקעין בעת שמימוש נכסם הושבח בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. כלומר, כאשר בעל נכס מרוויח מעליית הערך שנוצרה כתוצאה מפעולת תכנון - הוא נדרש לשלם לרשות המקומית עד 50% מעליית השווי.
לכאורה מדובר במס הוגן, אך בפועל - התהליך רצוף כשלים. חישובי ההשבחה מורכבים, שומות שונות מביאות לתוצאות מנוגדות, והליכי הגבייה נמשכים חודשים ולעיתים שנים. מנכ"ל משרד הפנים ציין כי הצוות שהוקם במשרדו מצא "בעיות משמעותיות בתהליכי הגבייה והחישובים", וכי נדרש שינוי מבני עמוק, לא רק תיקונים נקודתיים.
במקביל לדבריו של אוזן, במשרד המשפטים כבר נבחנת הצעה לבטל את גביית היטל ההשבחה בעת מכירת דירה - אחת הסוגיות הכואבות ביותר לבעלי נכסים. כיום, בעת מכירה, מוכרים נאלצים לשלם לעיתים מאות אלפי שקלים לרשות המקומית, גם אם לא ביצעו בפועל כל בנייה או מימוש של התוכנית שהשביחה את הנכס.
החלופה הנבחנת היא לגבות את ההיטל רק בשלב בקשת היתר הבנייה - כלומר, כאשר הבעלים באמת מממש את הפוטנציאל הכלכלי של התוכנית. כך, המס יושת רק כאשר מתבצע "ערך אמיתי" של ההשבחה, ולא על הנייר בלבד.
דבריו של מנכ"ל משרד הפנים מצביעים על גישה חדשה: לא עוד שינוי קוסמטי, אלא רפורמה מערכתית שתטפל בליבת הבעיה. האפשרויות שעלו כוללות ביטול מוחלט של היטל ההשבחה והחלפתו במנגנון מיסוי חדש - ייתכן ארצי, שיגבה את המס לטובת המדינה ויעביר שיפוי קבוע לרשויות המקומיות.
המשמעות היא שינוי יסודי בשיטה שבה ממוסה תכנון בישראל, וייתכן שגם מעבר למודל שמקובל בחלק ממדינות אירופה - מס תכנון אחיד ומוסדר מראש, במקום גבייה רטרואקטיבית וסבוכה.
השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא כיצד ישופה ההכנסה שתאבד לרשויות המקומיות במקרה של ביטול ההיטל. מדובר במקור הכנסה משמעותי, שמאפשר לרשויות לממן תשתיות ציבוריות ולתחזק את מנגנוני התכנון שלהן.
אוזן הדגיש כי משרד הפנים, שמופקד כיום גם על ניהול התכנון הארצי, רואה בעצמו את "האבא והאמא של הרשויות המקומיות", ולכן יוביל את התיאום בין הממשלה לרשויות. אך אין ספק - מדובר במהלך רגיש מבחינה פוליטית, תקציבית ותכנונית.
אם אכן תצא הרפורמה לדרך, היא עשויה לשנות מהיסוד את מבנה המיסוי בנדל"ן בישראל. בעלי דירות ייהנו מוודאות גבוהה יותר, יזמים יוכלו לתמחר פרויקטים באופן מדויק, והרשויות המקומיות יקבלו הכנסות קבועות ויציבות במקום תלויות בגורמים חיצוניים.
מנגד, יידרש מנגנון חלופי חכם שימנע פגיעה בהכנסות הרשויות, וישמור על שוויון בין אזורים מבוססים לאזורים חלשים.
כך או כך - אם אכן מדובר ב"מהלך דרמטי" כפי שאמר אוזן, ייתכן שאנחנו על סף אחת הרפורמות החשובות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים.