שוק המשרדים בגוש דן עומד לפני אחד ממבחני היצע הגדולים בתולדותיו. ארבעה פרויקטים יוקרתיים כולם בבנייה פעילה - צפויים להוסיף נפח משמעותי לקו הרקיע ולמאזן ההיצע במרכז תל אביב וסביבתה. יחד, הם מבטלים את השאלה האם “יבנו או לא” - ועוברים לשאלה החשובה באמת: מי יאכלס, באיזה מחיר, ובאיזה קצב ספיגה.
מי נכנס לשוק? ארבעת המגדלים, בקצרה
- Beyond (ביונד), הסיטי של גבעתיים - קומפלקס של שני מגדלים: מגדל משרדים בגובה כ-320 מ׳ (78 קומות) ומגדל נוסף של כ-60 קומות למיקרו מגורים, במרחק קטן מ-300 מ׳ מתחנת רכבת סבידור מרכז. עד להשלמת “הספירלה”, מגדל המשרדים של ביונד צפוי להיות הגבוה בישראל.
- LANDMARK (לנדמרק), מתחם שרונה - רח׳ הארבעה, תל אביב - פרויקט דו מגדלי: מגדל A (משרדים ומסחר) הושלם באפריל 2024 ושיעור התפוסה בו 100%, מגדל B (מגורים ומשרדים) בבנייה והשלמתו צפויה בסוף 2026. שווי הפרויקט בספרי החברות לשנת 2025: כ-3.62 מיליארד ש״ח, ועוד כ-681 מיליון ש״ח לשטחי המשרדים במגדל B, בסך הכול כ-171 אלף מ״ר (משרדים ומגורים בעיקר, לצד מסחר ושטחי ציבור).
- מגדל הספירלה, מרכז עזריאלי - תל אביב - מתוכנן להגיע לכ-355 מ׳ (הגבוה בישראל בעת השלמתו), עם היקף בנוי של כ-150 אלף מ״ר, ובתוכו גם כ-250 חדרי מלון ו-89 דירות. לפי הדוחות: שווי הוגן של כ-2.385 מיליארד ש״ח (עלייה לעומת 2024-2023), והשלמה מוערכת ל-2028.
- ToHa2 (תוהא2), רח׳ תוצרת הארץ - תל אביב - 77 קומות, כ-300 מ׳ גובה וכ-205 אלף מ״ר בנוי, צמוד ל-ToHa1 המאוכלס, מזרחית לנתיבי איילון. לפי הדיווח, יש אף שוכרים קיימים ב-ToHa1 שבוחנים התרחבות ל-ToHa2.
כמה היצע זה ביחד?
במונחי היקף בנוי, ארבעת הפרויקטים יחד מוסיפים כ-862 אלף מ״ר (משרדים, מסחר, מגורים ושטחי ציבור) - מסה המקבילה בקירוב לשש פעמים שלושת מגדלי עזריאלי הקיימים. זהו שינוי סדר גודל בשוק שלרוב מתרגם להיצעים נקודתיים הרבה יותר.
לוחות זמנים, שוויי פרויקטים ומצב השכרות
- LANDMARK - מגדל A הושלם ותפוס כולו, מגדל B מתקדם לקראת סוף 2026. שווי הפרויקט בספרים עלה לאורך 2024 - מחצית 2025, לרבות עדכון לשווי שטחי המשרדים במגדל B.
- הספירלה - פרויקט רב שימושי מתקדם, עם עלייה בשווי ההוגן בין 2023 ל-2024 ולמחצית 2025, מסירה מתוכננת ל-2028.
- ToHa2 - מגדל דגל נוסף במשולש העסקים של תל אביב, ישנן אינדיקציות לביקוש מתוך אקוסיסטם השוכרים של ToHa1.
- Beyond - ישלים “חפיפה” מעניינת: עד שהספירלה תסתיים, הוא צפוי לשאת את תואר המגדל הגבוה בישראל - יתרון מיצובי בשיווק לשוכרי עוגן.
הביקוש: “משולש הקורקינטים” ממשיך להתמלא
הציטוטים בשטח מצביעים על תופעה כפולה: מצד אחד, מדובר בגל מקביל של מגה פרויקטים - אירוע חריג בהיקפו, מצד שני, אזור ליבת הביקוש בת״א (“משולש הקורקינטים”) ממשיך להוכיח עמידות, ושיעורי השכרה משמעותיים כבר נרשמו בשלבים מוקדמים. יחד עם זאת, נכון לעכשיו, הספירלה מצוי בעמדת נקודת פתיחה מעט מאתגרת יותר מול שלושת הפרויקטים האחרים.
מה המשמעות למשקיעים? שלושה צירי סיכון סיכוי
- קצב ספיגה ודמי שכירות - תוספת היצע של מאות אלפי מ״ר עלולה לייצר לחץ מחירים נקודתי בשטחי משרדים נחותים או בפאתי הביקוש, אך במגדלי על בלב תל אביב (גישה לרכבת, איילון ושירותי תעסוקה) פרמיית המיקום והאיכות עשויה להישמר.
- תמהיל שימושים - פרויקטים רב שימושיים (משרדים+מסחר+מלונאות/מגורים) מפזרים סיכון תפעולי ומאפשרים תזרים מגוון לאורך המחזור.
- עוצמת שוכרי עוגן וחוזים ארוכי טווח - בשוק תנודתי, נראות תזרימית חשובה מהכול. יכולת המשווקים “לנעול” עוגנים איכותיים תכתיב את תשואת ה-NOI בפועל הרבה יותר מתזמוני המסירה.
נקודת המבט האישית שלי כמשקיע
כשאני בוחן עסקאות משרדים, אני מנסה לשפוט פחות “הדמיה” ויותר “מהנדס תזרים”:
(א) האם המגדל חלק מציר תנועה/תחבורה שמייצר ביקוש אורגני (רכבת/איילון)?
(ב) עד כמה התשתית (קומות גדולות, גמישות חלוקה, מערכות בניין) תומכת בשוכרי הייטק/פיננסים עתירי כוח אדם?
(ג) מה מצב השיווק בפועל - לא רק כותרות. במקרה של ארבעת הפרויקטים, הליבה התל אביבית והמסה הקריטית של השוכרים הקיימים סביבם נותנות לי ביטחון יחסי, אך גם מזכירות: בתמחורים גבוהים - אני מחפש מרווח ביטחון בחוזים חתומים, לא בהבטחות.
סיכום: היצע גדול, שוק בוגר יותר
הכניסה המקבילה של Beyond, LANDMARK, הספירלה ו-ToHa2 היא אירוע קנה מידה. היא תבחן את אלסטיות הביקוש במרכז, ותכריח את המשקיעים לעבור ממודל “פריים בכל מחיר” לניתוח דקדקני של שוכר, חוזה ומיקום. מי שיבחר נכס עם עוגנים חזקים ונראות מסירה - עשוי ליהנות מאפסייד לאורך המחזור, מי שיסתמך על “אפקט נוצץ” בלבד - עלול לגלות שמגדל גבוה לא תמיד מייצר תשואה גבוהה.
אם יש לכם חשיפה קיימת או מתוכננת למשרדים במרכז, או שאתם שוקלים להצטרף לאחד מהפרויקטים - אשמח לעזור לבנות ניתוח ספיגה, תרחישי דמי שכירות ותזרים רגישויות מותאם אישית. שלחו לי בקצרה את מטרות ההשקעה והאופק שלכם, ונרכיב יחד מסגרת החלטה שמבוססת נתונים ולא תחושות בטן.
