דוח הכלכלן הראשי מראה כי ברבעון הראשון של השנה כ-10% מהמשקיעים שמכרו דירות רשמו הפסד ריאלי - השיעור הגבוה ביותר מאז תקופת הקורונה. המגמה בולטת במיוחד בדרום (באר שבע מובילה עם 31% מהמוכרים המשקיעים בהפסד), אך סימנים של לחץ מחירים עוברים גם לערים במרכז.
המשמעות: שינוי בסנטימנט המשקיעים שיכול להיות אות מקדים לירידות רחבות יותר, וצריך להיזהר מהנחות לגבי איזורי בטוח בהשקעות נדל״ן.
להלן הסבר מפורט למה המדד הזה חשוב, אילו גורמים עומדים מאחוריו ומה צריך לעשות עכשיו - כללים מעשיים למשקיעים וקונים.
הכלכלן הראשי מחשב הפסד ריאלי כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בהצמדה למדד המחירים לצרכן, והוא כולל גם עלויות נלוות שפוגעות ברווח:
משמעות מעשית: דירה שנמכרה ב-20-30 אלף מעל מחיר הקנייה הנומינלי עלולה להיות הפסדית בר הצמדה אם מאז נרשמה אינפלציה או אם השיפוצים והעמלות הגדילו את בסיס העלות. יחד עם זאת, הכנסות שכירות שהתקבלו בתקופת ההחזקה אינן כלולות בחישוב הזה - הן יכולות להפוך את העסקה לרווחית במונחי תזרים מזומנים, אך לא מבטלות את הסימן האדום של מכירה בהפסד ריאלי.
ברבעון הראשון של השנה כ-10% מהמשקיעים שמכרו דירות פעלו בהפסד ריאלי - שיעור הגבוה ביותר מאז תקופת הקורונה.
בתקופת הקורונה נרשם שיעור דומה (כ-12.5% - שמינית), אך אז היה קונטקסט של משבר כלכלי חמור, הפעם אין זהו שוק קורע אלא אות סנטימנט שנוצר על רקע היצע, מחירים ומצב מקומי.
אזור הדרום בולט במיוחד: באר שבע - 31% מהמשקיעים שמכרו רשמו הפסד ריאלי. גם אילת, קריית גת וקריית אתא הוזכרו כמקומות עם עלייה בהיצע ובעומס תחרותי.
כמה דוגמאות שניתנו להמחשה: דירת 3 חדרים שנרכשה בסוף 2022 ב-580k נמכרה בפברואר בשנה הנוכחית ב-₪600k - אך בהצמדה למדד מחיר הרכישה היה צריך להגיע ל-618k, כך שבמונחים ריאליים הייתה זו מכירה בהפסד. דוגמה שניה: דירה שנרכשה ב-620k נמכרה ב-600k - הפסד נומינלי ומוחשי.
הדוח ותצפיות השוק מראים כמה סיבות עיקריות, שחלקן גם מתקשרות זו לזו:
היצע מוגבר - בעיקר בדרום: בנייה אינטנסיבית, הגרלות דירות מוזלות ותוכניות שיווק (כולל מבצעי חבר) הובילו להצפת שוק בדירות חדשות ברמת איכות גבוהה, כך שמשכירים יכולים לעבור לדירות טובות יותר ודמי השכירות והביקוש לדירות ישנות נפגעו.
בחירה במחירים גבוהים ברכישה: משקיע שקנה במחיר שיא מקומי נחשף לסיכון גבוה יותר. התייקרות ראשונית עשויה להיראות רווחית נומינלית, אך חישוב ריאלי (הצמדה למדד + עלויות) חושף הפסד.
שיפוצים ועלויות עסקה: משקיעים שמשקיעים רבות בשיפוץ (להציל תשואה שוטפת) מגדילים את בסיס העלות - וזה מקשה על יציאה רווחית בפרק זמן קצר.
מכירות תחת לחץ אישי: מצבי חירום פיננסיים או רצון למזומנים מייצרים מכירות מהירות בהפסד אצל משקיעים פחות מנוסים.
שינוי בסנטימנט המשקיעים: משקיעים הם גורם נוזלי ומאופק רגשות - כשהם מתחילים למכור כדי לנקות את הראש, זה נוטה להחמיר מגמות ירידה ולהשפיע גם על שוק הקונים האזרחי.
משקיעים כאינדיקטור מוביל: משקיעים מבחינה סטטיסטית מוכרים מהר יותר ופחות רגשית מאשר בעלי דירות רגילים, לכן עלייה בשיעור משקיעים שמוכרים בהפסד עשויה להוות אות מקדים להסלמה בשוק כולו.
לחץ על מחירים: אם משקיעים רבים מנסים למכור בו זמנית - תיתכן ירידת מחירים מקומית, פגיעה בתשואות השכירות והארכת זמן ההמתנה למכירה.
התרחבות הבעיה למרכז הארץ: הנתון שאוכלוסיות ומשקיעים במרכז כבר רושמות שיעור דומה (~10%) מעיד על כך שמדובר לא רק בבעיית הדרום - זה סימפטום של שינוי רחב יותר בשוק.
השפעה על היצע השכירות: אם בעלי דירות מוכרים במקום להשכיר, היצע הדירות להשכרה קטן בטווח הקצר, מצד שני, אם דירות חדשות רבו בשוק, ההיצע לשכירות יכול לעלות ואפילו להוריד שכר דירה בשכונות מסוימות.
תחשבו במונחי החזר ריאלי: בהערכת השקעה קחו בחשבון הצמדה למדד, עלויות עסקה, שיפוצים ומיסים - לא רק תשואה נומינלית.
בדקו את מאזן היצע/ביקוש המקומי: שיעורי בנייה חדשים, פרויקטים בהגרלה, זמינות דירות להשכרה - אלה קובעים את הלחץ על מחירים.
אל תרכשו על שיאים ללא מרווח בטיחות: אם המחיר דורש תיקון קל גם ללא משבר, חשבו על טווח זמן ארוך יותר (5-10 שנים) ועל יכולת לשאת עלויות מימון.
תבנו exit plan לפני רכישה: תרחישי יציאה: מכירה, השכרה ממושכת, או שינוי שימוש. חשבו על עלויות כמו מס שבח והשלכות מיסויות.
היזהרו מהמקומות הזולים מדי: מחיר נמוך יכול להסתיר סיכונים מבניים - היצע גדול, בסיס שכירות נמוך, קושי בהשכרה.
שקלו הכנסה מדמי שכירות כמקטין הפסד תזרימי, אבל אל תסתמכו עליה כוודאי לרווח הון קצר: שכירות יכולה לפצות תזרימית אך לא תמיד תבטל הפסד ריאלי אם יש ירידת שווי.
למשקיעים ולקונים כדאי לעקוב אחר המדדים הבאים:
כמות היצע הדירות החדשות והלא מכורות באזורים ספציפיים.
קצב מכירות חודשי (transactions) ומגמה של ירידה/עלייה.
מחירי ניכיון ריאליים (הצמדה למדד).
שיעור המשקיעים במכירות לעומת בעלי דירה פרטיים.
דינמיקה בשוק השכירות: דמי שכירות ממוצעים ותשואה נטו אחרי ניכיונות.
מדדי מימון וריבית המשכנתאות - שינויים פתאומיים משנים את יכולת הקנייה.
משרד האוצר והרשויות המקומיות צריכים לעקוב אחרי מצב ההיצע - בפרט הפרויקטים שמוזלים ומתחילים במקביל - כדי לאזן היצע וביקוש.
גופים פיננסיים: כדאי להדק דרישות ודאות (stress testing) במתן משכנתאות למשקיעים באזורים עם עודף היצע.
חינוך משקיעים: יש צורך בהגברת המודעות להבדל בין תשואה נומינלית לריאלית ולהטמעת מתודולוגיות ניהול סיכונים.
העובדה שעשירית מהמשקיעים שמכרו ברבעון הראשון של השנה רשמו הפסד ריאלי היא אות חשוב - לא רק מספר סטטי אלא אינדיקטור של שינוי בסנטימנט ובחוסן השוק. הדרום, ובמיוחד באר שבע, מדגימים את הסכנות שבכניסה המונית לאזורים עם היצע מתפוצץ, אך ההתפשטות לערים מרכזיות מצביעה על בעיה שיכולה לעורר גל רחב יותר של התאמות מחירים.
המשקיעים צריכים להתנגד לפיתוי של תשואה נומינלית בלבד, להתמקד בחישובים ריאליים ולהגדיר תוכנית יציאה ומדדי בקרה קונקרטיים - ורשויות המדינה צריכות לשים לב למרכיבים המבניים שיוצרים את הבלימה הזו בשוק.
